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    岳陽市城區基準地價更新報告 - 圖文 聯系客服

    目 錄

    第一章 岳陽市城區基準地價成果更新概述 ....................................... 1

    第一節 岳陽市概況 .................................................................................................. 1 第二節 原基準地價成果分析 .................................................................................. 2 第三節 岳陽市地產市場分析及基準地價成果更新必要性 .................................. 4

    第二章 基準地價成果更新方法 ........................................................... 7

    第一節 基準地價成果更新的理論基礎和原則方法 .............................................. 7 第二節 資料的收集、調查與整理 ........................................................................ 14

    第三章 基準地價評估與測算 ................................................................. 21

    第一節 基準地價內涵及表達方式 ......................................................................... 21 第二節 基準地價更新評估 ..................................................................................... 25

    第四章 土地級別劃分與基準地價確定 ........................................... 46

    第一節 土地級別調整 ............................................................................................ 46 第二節 基準地價的確定 ........................................................................................ 53

    第五章 宗地地價修正體系 ............................................................... 57

    第一節 宗地地價修正體系概述 ............................................................................ 57 第二節 區域因素修正 .......................................................................................... 58 第三節 個別因素修正 .......................................................................................... 83 第四節 基準地價系數修正法評估宗地地價 ........................................................ 91 第五節

    岳陽市城區基準地價更新成果分析 ..................................................... 93

    第六章 基準地價更新成果特點及應用 ........................................... 97

    第一節 基準地價更新成果的內容及特點 ............................................................ 97 第二節 基準地價成果應用建議 ............................................................................ 98

    第七章 城市地價動態監測體系 ..................................................... 103

    第一節 建立的必要性和總體目標 ...................................................................... 103 第二節 標準宗地 ................................................................................................ 105

    第一章 岳陽市城區基準地價成果更新概述

    第一節 岳陽市概況

    一、岳陽市概況

    岳陽市位于湖南省東北部,長江中游南岸,湘、鄂、贛三省交界處,素稱“湘北門戶”。地理坐標為東經112o18′31″—114o09′06″,北緯28o25′33″—29o52′30″。東臨江西九江、宜春,西頻益陽,北望湖北荊州、咸寧,南接長沙。市境南北長157公里,東西寬177公里,土地總面積1.49萬平方公里,占全省總面積7.05%。

    岳陽夏商為三苗國地,春秋屬楚,三國時修巴邱邸閣城,公元291年始為州郡治所,F為湖南省轄市,轄岳陽、平江、華容、湘陰四縣,汩羅、臨湘兩市和岳陽樓、君山、云溪三行政區及屈原管理區、岳陽經濟開發區與南湖度假區。全市總人口542.94萬,其中城鎮244.32萬,占45%。

    二、主要自然資源條件

    岳陽市地處東洞庭湖平原和幕阜山區,地勢東高西低,呈階梯狀向洞庭湖傾斜,以丘陵和平原為主,山地、丘陵、崗地、平原和水面兼備,物產豐富,素有“魚米之鄉”之美稱。屬亞熱帶季風濕潤氣候。特點是:嚴寒期短,無霜期長,光照充足,氣候溫和,雨量充沛,四季分明。年平均氣溫16.4℃—17℃,最高39.7—40.4℃,最低零下11.8℃—18.1℃。年均降水量1233.9—1498.4毫米,年均日照1740—1850.9小時。境內水資源特優,除洞庭湖外,有東湖、橫岑湖等內湖165個,江河除長江、湘江、資水外,有汩羅江、新墻河等大小河流315條,湖泊眾多,水源充足,素稱“洞庭水鄉”。礦產有鉛、鋅、銅、金、白云石、花崗巖等40余種資源供采。岳陽名勝景點豐富,有岳陽樓古城區、洞庭湖水上瀏覽區,君山島景區,汩羅江屈原紀念地,平江起義革命紀念地,張谷英民俗村等240多處,尤以岳陽樓洞庭湖風景名勝區名揚海內外,為國家風景名勝重點旅游區。

    三、主要社會經濟條件

    2007年末,全市完成國內總值915.84億元,比上年增長15.2%,人均16868元。一、二、三產業增加值,分別增長19.3%、48.6%、和32.1%,產業結構不斷優化。全年完成工業增加值444.63億元,農業增加值176.84億元,社會固定資產

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    投資320.43億元,財政收入60.87億元,社會消費品零售總額299.32億元,外貿進出口總值6.41億美元,人均年收入城鎮居民13603元,農民純收入4325元。區位條件優越。水路、鐵路、公路、交通三位一體。長江流經東西,湘江直注南北,交匯于洞庭湖。沿江湖水道,上航湘、鄂、渝、川腹地,下通江達海。京廣鐵路縱貫南北,溝通全國各地。京珠高速、107、106國道和五條省道,連成四通八達的高等級公路網,內外暢通便捷。市內能源以華南電廠火電為主,小水電為輔,并與華中、三峽輸電系統聯網,熱電保障可靠。西氣東輸工程過江入市,F代郵電通訊設備完善。

    四、岳陽市城區簡介

    岳陽市城區是岳陽市的政治、經濟、交通、商貿、文化中心,隨著近幾年的快速發展,原屬岳陽縣的康王鄉、三荷鄉、西塘鎮并入,土地總面積404.28平方公里,城市建成區已達80平方公里,城鎮人口62.6萬。是湖南的北大門,對外貿易口岸,歷史文化風景旅游名城和以石化、電力、輕紡、造紙、食品、飼料等工業為主的綜合性沿江中等城市。岳陽市發展方向為“北擴東移”,岳陽市中心城區主要向北、向東發展。以現在的岳陽步行街附近形成現代中心商務區;在南湖風景區形成民俗文化區;在奇家嶺以湖南理工大學為中心形成科學教育區; 以岳陽經濟開發園區為載體建立現代高新技術產業區;以城陵磯、九華山等地開成石化、造紙、紡織等工業區;在湖濱園藝場形成湖濱食品工業區;在八字門通海路沿線建成飼料加工產業集群;在康王、三荷、西塘形成近郊農業生產區。

    第二節 原基準地價成果分析

    岳陽市城區原基準地價評估成果在2003年由岳陽市國土資源局和岳陽市正陽評估咨詢有限責任公司所完成。其主要內容包括以下幾個部分:

    一、根據地價影響因素及樣點地價的一般性,將城區劃分為49個均質區域和分用途的5、5、6個土地級別

    原成果在綜合考慮城鎮繁華程度、交通便捷度、臨街深度、宗地形狀與面積、環境質量優劣度、自然災害危害程度等六大因素影響的基礎上,將整個評估區域劃分為49個均質區域。再以市場交易資料調查所得的樣點地價測量結果,按其土

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    地區位及級差收益差別的大小程度,將49個均質區域按其用地類型劃分商業用地6個土地級別,住宅和工業用地5個土地級別。均質區域及土地級別劃分以定性分析為主,結合充分實地市場交易調查和經多部門論證調整的結果,具有較強的科學性。

    二、以級別價為主要表達方式,采用租金剝離法測算并確定了商業、綜合、住宅基準地價

    根據《城鎮土地估價規程》的要求,在樣點地價計算、修正及檢驗基礎上,根據分用途的地價平均值數據,綜合考慮政府合理地價政策及相鄰城市地價水平,確定了6個商業用地、5個住宅用地、5個工業用地的級別基準地價。從級別價形成來看,它是對區段價、區片價的綜合。各類用地級別基準地價如表2-1所示。

    岳陽市城區基準地價表

    表2-1 單位:元/平方米 基準 級別 地價 一 二 三 四 五 六 用途 商 業 住 宅 工 業 4200 810 380 2600 540 295 1450 360 235 780 240 185 430 160 145 240 / / 三、采用成本法和比例系數法測得各級工業用地級別基準地價

    工業用地由于每個級別樣本數量不夠,基準地價采取先求新增建設用地平均取得費用、加出讓金、有關稅費及平均“五通一平”費用所得新增建設用地價作為最低一級工業用地基準地價,再通過土地條件的分類及量化,測算得其余各級工業用地的級別基準地價。結果見表2-1。

    四、分用途、分級別擬定了宗地地價修正體系

    修正體系包括宗地地價修正系數表,宗地地價修正因素指標說明及使用年期、商業用地街角地修正、開發程度修正、容積率修正系數四項。分用途、分級別擬定了宗地地價修正體系,并且盡量把各修正體系表簡化適用。

    五、對基準地價進行了定義及構成分析

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