<th id="jklfj"></th>
    <tbody id="jklfj"></tbody>
    <th id="jklfj"></th>
    <progress id="jklfj"></progress>
    <ol id="jklfj"><ruby id="jklfj"><u id="jklfj"></u></ruby></ol>
    <legend id="jklfj"></legend>

    岳陽市城區基準地價更新報告 - 圖文 聯系客服

    結果詳見下表:

    還原利率表

    表3-7 用地類型 一級 商業用地 二~三級 四~六級 一級 住宅用地 二~五級 工業用地 綜合還原利率 9.13% 8.26% 7.82% 8.02% 7.06% 6.52% 土地還原利率 8.13% 7.26% 6.42% 7.02% 5.86% 5.32% 房屋還原利率 10.13% 9.26% 8.42% 9.02% 7.86% 7.32% (三)用一年期的平均貸款利率確定

    以貸款本身的風險作為房地產投資的承擔風險,并考慮房地產開發的平均周期,選用連續5年的一年期貸款利率作為土地還原利率。

    貸款利率表

    表3-8 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 一年期貸款利率 5.31% 5.58% 5.58% 5.985% 6.48% 計算得出平均的土地還原利率為5.79%。按商業用地風險率較住宅用地高0.5%,住宅用地風險率較工業用地高0.5%調整,結果見下表:

    還原利率表

    表3-9 用地類型 商業用地 住宅用地 工業用地 (四)還原利率的確定

    對上述三種方法確定的還原利率,由于計算結果接近,按簡單算術平均值取值,確定岳陽市商業、住宅和工業用地土地、房屋還原利率,結果詳見下表:

    土地還原利率 6.29% 5.79% 5.29% 房屋還原利率 8.29% 7.79% 7.29% 28

    還原利率計算結果確定表

    表3-10 用地類型 還原利率 方法 土地還原率 方法1 房屋還原率 土地還原率 方法2 房屋還原率 土地還原率 方法3 房屋還原率 土地還原率 平均值 房屋還原率 9.0% 8.5%

    ②房屋重置價格的確定。房屋重置價格是依據基期人工、材料、建筑設計標準及正常管理水平,建造一幢各項設備相同或相當的建筑物所需的成本價格。房屋重置價格在計算現值及房屋純收益時具有重要意義。根據岳陽市物價局、房地產管理局《關于公布岳陽市城區2006年度房屋重置價格的通告》規定,岳陽市房屋重置價格標準如表4-2所示。

    岳陽市房屋重置價格標準

    表3-11 單位:元/平方米 結構 鋼混 等級 一 二 一 磚混 二 三

    29

    商業用地 一級 6.57% 8.57% 8.13% 10.13% 6.29% 8.29% 7.0% 二~三級 四~六級 6.02% 8.02% 7.26% 9.26% 6.29% 8.29% 6.5% 5.37% 7.37% 6.42% 8.42% 6.29% 8.29% 6.0% 8.0% 住宅用地 一級 5.37% 7.37% 7.02% 9.02% 5.79% 7.79% 6.0% 8.0% 二~五級 4.87% 6.87% 5.86% 7.86% 5.79% 7.79% 5.5% 7.5% 工業用地 一~五級 4.37% 6.37% 5.32% 7.32% 5.29% 7.29% 5.0% 7.0% 住宅用房 960 820 760 660 520 綜合用房 1120 910 790 730 550

    四 一 磚木 二 三 簡易 一 二 390 590 420 270 157 74 420 605 435 285 1、基準日期為2006年3月31日; 2、包括前期工程費用、建安成本、管理費用、投資利息,不包括銷售稅費與利潤; 備注 3、不包括土地費用 4、不包括電梯、消防等設施設備(原設計中的水電衛除外)的價格,小區內房屋重置價格不包括公共服務設施及其它配套設施的價格。 ③岳陽市房地產相關稅費標準

    岳陽市土地稅費和標準

    表3-12 序號 1 2 3 4 5 6 7 稅費項目 契稅 用地管理費 新增建設用地有償使用費 防洪保安資金 耕地開墾費 耕地占用稅 森林植被費 水土保持設施補償費 收費標準 地價的4% 征地補償費的4% 48元/平方米 800元/畝 水田18元/平方米 旱地12元/平方米 25元/平方米 2--10元/平方米 收費依據 國務院令第224號《中華人民共和國契稅暫行條例》 湘價費(2003)42號《省物價局、省財政廳關于重新發布全省國土資源系統行政事業性收費項目和標準的通知》 財綜[2006]48號 財政部、國土資源部、中國人民銀行《關于調整新增建設用地有償使用費政策的通知》 湘政發[2001]31號《湖南省防洪保安資金征收管理辦法》 湘財綜[2001]25號 湖南省財政廳、物價局、國土資源廳《關于進一步加強耕地開墾費征收使用管理的通知》 國務院令第511號《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》 財綜[2002]73號 財政部、國家林業局《森林植被恢復費征收使用管理暫行辦法》 湘價費(2006)145號 湖南省物價局、湖南省財政廳《關于1.5元/平方米 水土保持設施補償費和水土流失防治費標準有關事項的通知》 0.2元/平方米 湘價費[2001]74號 《湖南省財政廳湖南省物價局關于重新發布全省文化系統行政事業性收費項目和標準的通知》 8 9 文物考古發掘費 其他有關參數的確定。根據國土資源部、湖南省國土資源廳、岳陽市國土資源局、岳陽市建委的有關文件規定,并考慮到岳陽市城區房地產市場的實際情況,

    30

    租金剝離法中其他有關參數的確定見表3-15。

    租金剝離法有關參數表

    表3-13 類 別 折舊費 維修費 房屋現值 管理費 保險費 稅 金 參 數 取 值 重置價×(1-殘值率)/耐用年限 重置價×1% 重置價-年折舊費×已使用年數或房屋重置價×房屋成新度 年租金×3% 重置價×2‰ 年租金×17.5% (二)其他類型樣點地價的測算 1、房屋買賣樣點地價計算

    ①房屋買賣價格的確定,以買賣合同中實際交易價為準。 ②房屋現值計算: Phc= Phk×Dn

    式中:Phc——房屋現值 Phk——房屋重置價格 Dn——房屋成新度 ③地價計算: Pls= (Phg-Phc-T-E)/S

    式中:Pls——單位面積土地價格 Phg——房地交易價格 Phc——房屋現值

    T——房屋交易中賣方應支付的稅金 E——房屋交易中賣方應支付的費用 S——房屋用地面積

    房屋買賣中賣方應支付的費用為交易手續費及其他相關費用。 2、商品房出售樣點地價計算

    按整棟樓的商品房總售價作為估算地價的標準,用下式計算商品房買賣樣點地價:

    31